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Le meilleur crédit hypothécaire

Quelle formule choisir?

Il existe des centaines de taux et de formules différentes et le bon choix peut vous faire épargner plusieurs milliers d'euros par an.

Chaque type de crédit résulte d'un mélange des 3 principales composantes d'un crédit : la durée, le mode de remboursement, la variabilité des taux.

Nos conseillers disposent de plus de 1.000 formules différentes grâce aux outils de comparaison créés par Finshop. .  

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Les principales composantes du crédit sont :

1. Leur durée : de 10 à 40 ans
2. Leur mode de remboursement : par mensualité constante, par mensualité dégressive ou par remboursement du capital à l'échéance.
3. La variabilité des taux : taux fixe, taux semi-variable ou taux variable

 

1. Durée

La durée d'un prêt hypothécaire varie généralement entre 10 et 40 ans.

Le choix d'une durée est fonction des besoins de l'emprunteur. Indépendamment du taux, à montant égal, plus la durée est courte, plus faible sera le coût total de votre prêt mais la mensualité de remboursement sera plus importante.

A l'inverse, pour une durée plus longue, le coût total sera plus important mais la charge de remboursement plus faible. En outre, il ne faut pas oublier qu'un crédit d'une durée de 30 ans aura logiquement un taux plus élevé. Généralement, une durée longue peut s'avérer intéressante pour les jeunes.

 

2. Mode de remboursement

Un prêt hypotécaire peut être remboursé suivant 3 modes :

• Mensualité constante
• Mensualité dégressive
• Remboursement du capital à l'échéance (mode du terme fixe)

Mensualité constante

 La mensualité constante est le mode de remboursement le plus utilisé.

Dans ce cadre, la charge mensuelle est constante et comprend une partie en intérêts (dégressive chaque mois) et une partie en capital (progressive chaque mois).

Mensualité dégressive - remboursement par amortissements constants

La mensualité est dégressive dans le temps. Cependant, la partie consacrée au remboursement du capital est constante alors que la part des intérêts est dégressive.

Il faut noter que les emprunts qui remboursent plus de capital au départ seront au total moins coûteux.

Cependant, les mensualités au départ seront plus lourdes ce qui est souvent contraire aux moyens financiers de l'emprunteur.

En effet, c'est au début que l'emprunteur a généralement le plus besoin d'argent.

Remboursement du capital à l'échéance (terme fixe)

Le capital emprunté est remboursé en une fois au terme du crédit. Seuls les intérêts sont payés mensuellement.

Les mensualités ne comprennent donc que de l'intérêt et aucun remboursement de capital.

 

Afin de garantir le remboursement du capital à l'échance, l'emprunteur devra choisir entre différentes formules permettant la reconstitution du capital la fin de la durée de l'emprunt :

• Reconstitution via des produits d'assurance vie branche 21 ou branche 23
• Reconstitution via une assurance de groupe (pour les salariés) ou via l'EIP (pour les indépendants)

 

3. Variabilité des taux

Taux fixes

Avec une formule à taux fixe, vous connaissez pour toute la durée du prêt le taux qui sera appliqué. Les taux fixes peuvent être utilisés pour des durées de prêt allant de 10 à 40 ans.

Cette formule vous assure donc la sécurité et la stabilité de vos remboursements. Lorsque les taux d'intérêts sont faibles, cette formule est souvent utilisée.

Taux semi-variables

Les formules semi-variables proposent des durées pendant lesquelles le taux ne peut pas être modifié.

Par exemple, avec une formule 5/5/5  le taux du prêt ne peut être modifié que tous les 5 ans. Dans une formule 10/5/5, le taux ne peut pas être modifié pendant 10 ans puis, par après, uniquement tous les 5 ans.

Ces formules présentent un équilibre entre la rigidité d'un taux fixe et la variabilité quasi annuelle des taux variables.

En cas de taux d'intérêt faible, il ne faut ainsi pas nécessairement écarter des formules à taux semi-variables (comme un 10/5/5) qui peuvent, dans certains cas, présenter un niveau de risque qui n'est pas supérieur à un taux fixe.

 

Exemple

	Taux fixe Taux : 5,23 %	Taux semi-variable 10/5/5 (cap +2/-2) Taux : 4,65%
Charge mensuelle	666 EUR	635 EUR
Versement Maximum	666 EUR	695 EUR
Versement Minimum	666 EUR	578 EUR
Cout total du prêt	159.878 EUR	152.458 EUR
Cout total maximum	159.878 EUR	159.665 EUR

Conclusion : Dans ce cas de figure, le taux semi-variable apparaît plus intéressant.

En effet, le coût maximum du prêt, même après la plus grande hausse possible du taux, reste toujours inférieur à celui du taux fixe.

En outre, en cas de baisse de taux ou de taux stables, le coût est bien moindre.

 

Taux variables

Les formules à taux variables présentent des échéances de variation de taux qui sont fort rapprochées. Il s'agit par exemple des formules 1/1/1 ou 3/3/3.

Le principal avantage des taux variables est bien évidemment une charge de remboursement plus faible, du moins au départ.

Dans l'hypothèse où il n'y aurait aucune variation des taux, l'avantage sur le coût total du prêt peut être substantiel.

En présentant une charge mensuelle de départ moins importante, la formule variable ou semi-variable répond souvent au souhait des emprunteurs d'avoir la mensualité la plus faible au début.

Un autre avantage d'un taux variable est la possibilité de profiter des baisses de taux. Cette possibilité est cependant limitée suivant la formule choisie (de la même manière que la hausse des taux est limitée)